Denkschrift: Eine „Hannoversche Lösung“ für das Ihmezentrum

Vorbemerkung

Für Leserinnen und Leser, die die Details des IZs nicht kennen, gibt es hier Hintergrundinformationen:

• Info 1: Die Eigentumsverhältnisse und Stimmrechte beim IZ
• Info 2: Die aktuelle Finanzsituation der PIZ
• Info 3: die Beschlusslage bei der Sanierung
• Info 4: Die rechtliche Situation
• Info 5: Folgen einer Insolvenz
• Info 6: Kosten und Finanzierung einer hannoverschen Lösung
• Info 7: Von den Eigentümern bei einem Sanierungsverfahren zu zahlende Ausgleichsabgabe

Die am 30.01.2023 veröffentliche Fassung ist nach zwischenzeitlichen weiteren Arbeiten insbesondere bei den Hintergrundinformationen geringfügig verändert worden.
Unten finden Sie die Fassung mit dem Stand 17.02.23. Darüber hinaus gibt es eine wesentliche Änderung: Im Denkschrifttext steht bisher unter anderem, der Oberbürgermeister solle zur Bildung eines „hannoverschen Konsortiums“ einladen, dass eine Revitalisierung koordiniert und die PIZ-GmbH kauft. Davon abweichend macht die Denkschrift-AG der Zukunftswerkstat jetzt den Vorschlag, dass die Stadt kurzfristig einen dafür geeigneten Sanierungsträger beauftragt und dass dieser dann umgehend mit den vorbreitenden Untersuchungen für ein öffentlich-rechtliches Sanierungsgebietsverfahren beginnt. Den kompletten Text dieses Vorschlages können Sie über denkschrift@zukunftswerkstatt.info anfordern.

A: Ausgangssituation:

1. Nach Auskunft der Hausverwaltung des IZ ist der 85%-Groß­eigen­tümer des IZ, die im Besitz von Herrn Wind­horst befind­liche PIZ GmbH, seit April 2022 mit inzwi­schen über zehn Mio. € Zahlungs­ver­pflich­tung für die Sanie­rung im Rück­stand. Außer­dem habe die PIZ für die mit der Stadt Hannover (LHH) vertrag­lich verein­bare Verpflich­tung zur Fassa­den­sanie­rung noch keiner­lei Zahlun­gen geleis­tet (alles Stand Mitte Januar 2023).
2. Wenn Herr Wind­horst ohne Insol­venz aus­steigen möchte, wird sich kein seriöser neuer auswär­tiger Käufer finden (der dann auch noch ver­pflich­tet wäre, mindestens 50 Mio. € in die Sockel­sanie­rung zu stecken). Denn ohne die Miet­ein­nahmen von ener­city und der LHH und ohne neue große Anker­mieter kann man dort nicht mehr wie in der Ver­gan­gen­heit Gewinne abschöpfen.
3. Also besteht die Gefahr, dass der nächste unseriöse aus­wär­tige Inves­tor ein­steigt, insbe­son­dere ein Kapital­fonds ohne eigene Projekt­ent­wick­lungs­expertise und ohne Kenntnis der beson­deren Situa­tion dieses Gebäude­kom­ple­xes. Dies würde bedeuten, dass es im IZ zum Still­stand der Sanie­rung kommt und der Revita­li­sierungs­prozess auf den Stand von 2006 zurück­fällt. Nach den Infor­ma­tionen in den Wochen­zei­tungen SPIEGEL und WIRT­SCHAFTSWOCHE ist die Finanz­situa­tion der Wind­horst­gruppe so prekär, dass auch damit gerechnet werden muss, dass die PIZ Inso­lvenz anmel­det, um sich damit der gericht­lichen Sanierungs­ver­pflich­tung zu ent­ziehen.
4. Wir begrüßen es, wenn die Stadt Hanno­ver den Folge­ver­trag für die Anmie­tung von Büro­räumen im IZ umge­hend kündigt. Doch dies kann nur ein erster Schritt sein: Notwendig ist unseres Erach­tens eine „hannover­sche Lösung“ mit einem öffent­lich-recht­lichen Sanie­rungs­ver­fahren. Im Fol­genden wird eine Mög­lich­keit aufge­zeigt, wie diese Bau­masse mitten in der Stadt zu einem Leucht­turm der Stadt­ent­wick­lung werden kann.

B: Zehn Vorschläge für eine „Hannover­sche Lösung“ für das IZ

Insgesamt gibt es heute im IZ ca. 1.500 Bewoh­ner:in­nen, Büro­flächen für ca. 1.500 Beschäf­tigte und ein nicht mehr nutz­bares ca. 60.000 m² großes ehema­liges Einkaufs­zentrum. Die fol­genden Vor­schläge beziehen sich aus­schließ­lich auf die der PIZ gehö­renden Flächen (und die geringen Flächen der „kleinen Gewerbe­eigen­tümer) und die Gemein­schafts­eigen­tums­flächen in den Sockel­geschossen. Nicht Gegen­stand der Vorschläge sind die 632 Woh­nungen der ca. 530 Privat­eigen­tümer. Die Privat­eigen­tümer regeln ihre Ange­le­gen­heiten selber und finan­zieren sie in Teil­eigen­­tümer­gemein­schaften der ein­zel­nen „Wohn­türme“.
Die folgenden Vor­schläge sind die Zusam­men­fas­sung und eine Aktua­li­sierung von Unter­lagen, die die Zukunf­tswerk­statt IZ zusammen mit Stadt­planer:in­nen und Archi­tekt:in­nen, u.a. von der Leib­niz-Uni­ver­sität schon 2016 erar­beitet hat: Viele weitere Details finden sich im 120-Seiten-Buch „Brutal Schön“.

1. Öffentlich-recht­liches Sanie­rungs­ver­fahren zur Neu­ordnung der Eigen­tums­struktur in den Sockel­ge­schossen
   Bei der Eigentumsstruktur der Sockel­ge­schosse kann heute ein ein­zelner der ca. 545 Eigen­tümer jeden wesent­lichen Sanie­rungs­schritt blockieren. Daher kann eine Sanierung/Revita­li­sierung nur erfolg­reich sein, wenn man diese als recht­lich fest­ge­legtes Sanierungs­gebiet gegen Inter­essen Einzel­ner durch­setzen kann. Bei der Situa­tion im IZ und sei­ner Aus­strah­lung in die benach­barten Stadt­teile handelt es sich ein­deutig um einen städte­bau­lichen Miss­stand, und das Bau­gesetz­buch mit seinen Ein­griffs­mög­lich­keiten in Privat­eigen­tum ist eigent­lich genau richtig, ein öffent­lich-recht­liches Sanie­rungs­ver­fahren durch­zu­führen. Es besteht jedoch Ein­ver­nehmen, dass eine Stadt­um­bau­satzung oder ein ande­res öffent­lich-recht­liches Instru­ment im Normal­fall (außer zur Gefah­ren­ab­wehr) nicht gegen den Wil­len eines 85%-Groß­eigen­tümers an der Privat­immo­bi­lie durch­gesetzt werden kann. Also ist es zwin­gend, einen Groß­eigen­tümer zu haben, der mit einem öffent­lich-recht­lichen Sanie­rungs­ver­fahren ein­ver­stan­den ist.
2. Übernahme der PIZ-Wohnungen
   Ein hannover­sches Wohnungs­unter­nehmen oder -genossenschaft, even­tuell ein Zusammen­schluss mehre­rer Akteure, sollte die 172 PIZ-Woh­nungen mit 11.500 m² Wohn­fläche über­nehmen. 135 davon befinden sich im Hoch­haus Imme­platz 1, das zurzeit für ca. 5 Mio. € teilsaniert wird.
3. Enercity-Hochhaus und die übrigen Büroflächen
   Das demnächst leer­ste­hende Ener­city-Hoch­haus (25.500 m²) und die der PIZ gehö­renden ca. 26.150 m² Büro­flächen sollten von einem oder meh­reren hanno­ver­schen Immobi­lien­­ent­wick­lern über­nommen und saniert werden. Die Stadt sollte nach der Sanie­rung dort wieder Flächen im bis­he­rigen Umfang anmieten (durch Abmietung an anderer Stelle). Eine Studie des Fach­be­reichs Archi­tektur der Leibniz-Univer­sität hat außer­dem ergeben, dass im Enercity­turm neben Büro­­nut­zungen in den oberen Stock­werken auch attrak­tive Woh­nungen mög­lich sind. Details siehe „Brutal Schön“ ab Seite 110.
4. Weitere Wohn­flächen mit attrak­tiven halb­pri­vaten Grün­flächenDie weitgehend leerstehende Bebauungs­zeile ent­lang der Blume­nauer Straße (12.700 m²) ist aufgrund der Aus­rich­tung teil­weise sehr gut zur Umnut­zung zu Wohnungen geeignet. Durch die hohe Ver­dich­tung und die Erschlie­ßung aller Woh­nungen mit Fahrstühlen kann im IZ ein fein abge­stuftes System an Flächen in barrie­re­freien Woh­nungen ange­boten werden. Im südlichen Bereich der Blume­nauer Str. könnte eine statio­näre Pflege­ein­richtung eta­bliert werden.
   Die ehemalige Ladenpassage des Einkaufs­zentrums im 1. OG zwischen den vor­han­de­nen Wohnungen rechts und den neuen Woh­nungen links könnte in eine attrak­tive den Bewoh­ner*in­nen vorbe­hal­tene Grün­fläche umge­wan­delt werden.
   

   Graphik aus dem Konzept RKW 2016

   Die Punkte B 2. bis B 4. könnten ggfs. in Zusammenwirken mit der vom Land geplanten Landeswohnungsgesellschaft angegangen bzw. umgesetzt werden.

5. „Produktive Stadt“ im Sockelbereich
   Überholte städtebauliche Nutzungs­ein­schrän­kungen und der der­zei­tige Druck auf den inner­städti­schen Boden­markt drohen das Stadt­teil­ge­werbe weiter in mono­funk­tio­nale Gewerbe­gebiete in den Vor­orten zu ver­drängen. Das IZ bietet die Chance, Betriebe in der Stadt zu halten, neue anzu­sie­deln und ein Start-Up-Zentrum für gewerb­liche Produk­tion zu schaffen. Durch die Digi­ta­li­sie­rung werden Teile der Produk­tion klein­maß­stäb­licher und stadt­ver­träg­lich. Die Produk­tion pro­fi­tiert von der inner­städti­schen Lage: Der Zugang zu quali­fi­ziertem Per­sonal ist leichter. Die Nähe zu For­schungs- und Entwick­lungs­ein­rich­tungen verbes­sert die Ent­wick­­lungs­­dynamik. Der direkte Markt­zugang in der Stadt wird zum Stand­ort­vor­teil.
   Die Kombina­tion einer modernen digita­li­sier­ten Produk­tion mit Öko­no­mie­pro­jekten für Geflüch­tete und dem Stadt­teil­klein­ge­werbe bietet große Inte­gra­tions­poten­ziale.
   Der Groß­teil des Sockels würde durch die vor­geschla­gene Nutzung belebte Fas­saden erhalten und über Licht­höfe zwischen den Gebäude­zeilen der Ober­ge­schosse würde der Sockel mit Tages­licht versorgt.
6. Einzel­handels­flächen im Sockel­bereich
   Einzelhandelsflächen für den Stadt­teil­bedarf sollten in einer stadt­­teil­­ver­­träg­­lichen Größe an den beiden Köpfen am Küchen­­garten und am „Schwar­zen Bären“ konzen­triert werden.
7. Verbesserung der Anbin­dung nach Linden-Nord und Linden-Süd
   In den letzten Jahren wurde ein detail­liertes Konzept für eine Neu­­ge­stal­tung der Verkehrs­­bezie­hungen am Küchen­­garten erar­beitet (siehe Graphik) und es ist an der Zeit, dies umzu­setzen: Im Zusam­men­­hang mit der Neu­­er­­rich­tung des Hoch­­bahn­­steigs am Küchen­­garten und der Sanie­rung der Spinne­rei­­brücke wird das 50 Jahre alte Ver­kehrs­­kon­zept an aktuelle Anfor­­de­­rungen ange­passt. Die Elisen­­straße wird nur noch direkt über die Spin­ne­rei­straße erschlossen. Öffent­licher und privater Nah­ver­kehr werden neu sortiert. Die für das Gelin­gen der Mobi­li­­täts­­wende not­wen­dige Verbes­se­rung der Rad- und Fuß­weg­ver­bin­dungen werden nach heuti­gen Maß­stäben umge­setzt. Bis­herige Kfz-Ver­kehrs­flächen werden zurück­gewon­nen. Straßen­profile können auf inner­­städtisch übliche Quer­schnitte redu­ziert werden. Der Stadt­teil Linden wächst auf das IZ zu. Die Ein­kaufs- und Gewerbe­flächen im IZ werden an die belebte Limmer­­straße ange­bunden. Die Gewerbe- und Einzel­­handels­­flächen im Erd­­ge­schoss des IZs beleben die Blume­­nauer Straße. Sie gewinnt damit ihre histori­sche Bedeu­­tung als Ver­bin­­dungs­­achse zwischen „Schwarzer Bär“ (Linden-Süd) und Limmer­straße (Linden-Nord) zurück.
8. Ein Mobilitätshub
   Die Neuordnung von privatem und öffentlichem Verkehr würde am Küchengarten zu einem verbesserten Umsteige­punkt des öffentlichen Nahverkehrs führen. Benachbart sollte das Fernradwegenetz an dieser Stelle zu einem Kreu­zungs­punkt von Nord-Süd und Ost-West-Verbindung vervollständigt werden.
   Der Mobilitäts-Hub würde den Sockel des IZs beleben und die Verbindung vom Küchengarten über die Ihme-Aue zum Innenstadtring herstellen. Im Sockel sollte ein Paketverteilzentrum für den Stadtteil entstehen, über das der letzte Lieferkilometer von Fahrrädern und E-Mobilen bewältigt wird, was erheblich zur CO2-Reduktion beiträgt.
   Die leerstehende riesige Tiefgarage mit mehr als 2.000 Parkplätzen in zwei Etagen (54.300 m²) bietet erhebliche räumliche Möglichkeiten. Wahrscheinlich ist es sinnvoll, die untere Parkebene stillzulegen, denn die obere bietet voraussichtlich genügend Platz als Stadtteil-Parkhaus und für IZ-Besucher:innen und für den Fuhrpark der Gewerbe­betriebe, Bewohner*innen und Beschäftigten im IZ. Noch offen: Die Höhe der Parkebenen ist relativ gering und es ist noch zu klären, ob es wirtschaftlich vertretbar ist, sie auch für höhere Fahrzeuge befahrbar zu machen. Zu klären ist auch noch, wo ebenerdig Parkmöglichkeiten für Lieferfahrzeuge usw. geschaffen werden sollten.
   In der Parkgarage wird eine sehr große E-Ladestation eingerichtet, wo Bewohner*innen des Stadtteils und des IZs ihre E-Autos aufladen können. Nach einer Vorstudie können auf ca. 7.700 m² Dachfläche PV-Anlagen installiert werden, die direkt Strom u.a. für Ladestationen liefern könnten. Scheint die Sonne nicht, könnten Stromüberschüsse aus dem benachbarten Heizkraftwerk zur Aufladung genutzt werden.
9. Das IZ als Kulturort
   Die verwaiste Betonstruktur des IZ ist schon heute ein Sehnsuchtsort vieler Kulturinteressierter. Davon zeugen eine große Zahl von Kunstaktionen, Theaterstücken, Konzerten und Ausstellungen, die im IZ in den letzten Jahren stattgefunden haben. Neben der Zukunftswerkstatt IZ bieten die Agentur für kreative Zwischen­raum­nutzung und die Galerie Brutal Mög­lich­keiten für die kulturelle Neuinter­pretation von Flächen. Die Kultur­ver­waltung arbeitet an einem Konzept, im 1. OG über den ehemaligen HUMA-Flächen in der Nähe des Schwarzen Bären kulturelle Nutzungs­flächen zu schaffen. Alternativ wurde schon 2017 für den Bereich neben der Zukunftswerkstatt ein Konzept für eine Kulturgenossenschaft entwickelt, die dringend benötigte Atelierflächen für bildende Künstler:innen bereit­stellen sollte. Rechts zwei Flächen­varianten für 1.000 bzw. 2.000­m² für Ateliers, Ausstellungs- und Veranstal­tungs­räume. Die Zukunftswerkstatt würde die im Eigentum der Ihmeplatz-7E-GmbH befindlichen 250­m² in das Konzept einbringen.
10. Attraktivierung des Leineuferweges und der Fläche, die früher für einen Jachthafen vorgesehen war
    Schon in der Verkaufsbroschüre des Projektentwicklers Dr. Schätzle für die Wohnungen Anfang der 70er Jahre stand zur Erläuterung der Graphik: „Durch die Anlage einer Uferpromenade und der damit geschaffenen Verbindung zu den Herrenhäuser Gärten und dem Maschsee wird das Ihme-Zentrum auch ein Anziehungspunkt für Freizeit und Erholung.“
    Am Ende des geplanten Durchganges vom Küchengarten zur Ihme befindet sich eine Fläche, die in der IZ-Planung als Jachthafen vorgesehen war. Hier könnte ein Heimathafen für private Boote geschaffen werden, mit denen man von der Ihme über das Bundes­wasser­straßen­netz bis in Nord- und Ostsee schippern könnte. Denkbar wäre auch eine Kultur­bühne im Wasser und/‌oder eine öffentliche Ihme-Badestelle.

C: Vorschläge für die weiteren Schritte zu einer „hannoverschen Lösung“

1. Grundvoraussetzung für eine „hannoversche Lösung“ wäre ein Bekenntnis von Grün/Rot im Rat der Landes­haupt­stadt, dass es eine öffentliche Aufgabe ist, eine Entwicklung der Sockelgeschosse im IZ hin zu einem Slum zu verhindern. Es geht um a) die Einbindung des IZ in die Stadt bzw. die umliegenden Stadtteile, b) die Schaffung von zusätzlichem innerstädtischen Wohnraum ohne zusätzliche Freiflächen­vernich­tungen, c) attraktive neue Arbeits­plätze und d) die Stabilisierung der Wohnsituation von ca. 1.500 Einwohner:innen der Stadt, die heute im IZ wohnen.
2. Oberbürgermeister Onay sollte Verhandlungen mit Herrn Windhorst aufnehmen und ihm vorschlagen, dass ein „Hannover-Konsortium“ seine Anteile am IZ übernimmt. Wenn sich abzeichnet, dass Herr Windhorst im Grund­satz bereit ist, seine Anteile an ein „Hannover-Konsortium“ zu verkaufen, sollte im Rat der Landeshauptstadt ein Grundsatzbeschluss zur Ausweisung eines Sanierungsquartiers gefasst werden,  um eine Revitalisierung des Stadtquartiers auch gegen Einzelinteressen von IZ-Eigentümern durchzusetzen. Mehr Infos dazu siehe Info Nr. 4.
3. Der Rat sollte die Verwaltung beauftragen, umgehend die schon 2009 durchgeführten und für eine Sanierungs­satzung zwingend erforderlichen „vorbereitenden Untersuchungen“ zu aktualisieren. Insbesondere muss dort her­aus­gearbeitet werden, wieviel Finanz­mittel aus welchen Quellen für die Sanierung und Revitalisierung erforderlich sind und wieviel Städtebauförderungsmittel dafür benötigt werden. In der unten stehenden Info Nr. 6 finden sich von einer Unterarbeitsgruppe der Denkschrift erarbeitete Informationen über die Kosten und die Finanzierung einer revitalisierung durch ein potenzielles „Hannover-Konsortium“.
4. Völlig klar ist, dass die Stadt die 85 % des IZs nicht kaufen sollte und bei der aktuellen Finanz­situation auch keine riesigen Beträge einbringen kann. Eine „hannoversche Lösung“ wird nur gelingen, wenn die Last auf viele Schul­tern verteilt wird. Die Stadt sollte jedoch eine aktive Rolle bei der Koordination aller geeigneten Kräfte übernehmen und außerdem das öffentlich-rechtliche Sanierungs­instrument zur Verfügung stellen. Als erster Schritt sollte der Ober­bürger­meister zur Bildung eines „hannoverschen Konsortiums“ einladen. Als Anregung für die Einla­dungs­liste siehe Info Nr. 8 unten.
5. Nach dem Starttermin, zu dem der Ober­bürger­meister einladen sollte, sollte ein Projekt­kreis mit eigenen Koordi­nations­strukturen gebildet werden, der ein Konzept für das „Neue IZ“ erarbeitet. Erst später muss geklärt werden, wer beim städte­bau­lichen Verfahren formal Sanierungs­träger werden soll. Dies sollte, wie in anderen Städten teilweise üblich, ein öffentlich bestellter Träger sein, da die Stadt­ver­waltung wegen hoher Arbeits­belastung voraus­sicht­lich nicht in der Lage ist, das Verfahren zügig umzu­setzen. Früher hat die NILEG sowas über­nommen, heute könnte das z.B. die Stattbau Berlin GmbH sein.
6. Für die Revitalisierung ist zwingend die Bereitstellung von Städtebauförderungsmitteln des Bundes und des Landes erforderlich. Die hannoverschen Bundestags- und Landtagsabgeordneten sollten gebeten werden, in jeweils gemeinsamen Aktionen beim Bundes- und Landesbauministerium entsprechend vorstellig zu werden. Laut Koalitionsvertrag der Bundesregierung soll die Einführung einer „Innenentwicklungsmaßnahme“ als Teil des besonderen Städtebaurechts geprüft werden. Das wäre ein Hebel, wenn sich im weitern Klärungsprozess herausstellt, dass das bestehende Recht für die Umsetzung des in diesem Papier dargestellten Vorgehens nicht ausreicht.
7. Für eine Reihe von IZ-Bewohner*innen ist das hier vorgelegte Konzept einer Öffnung in den Stadtteil und mit mehr „Unruhe“ im Innern (Außengastronomie usw.) eine erhebliche Herausforderung, denn sie genießen heute die für eine Großstadt relative Ruhe und Abgeschiedenheit in den „Wohntürmen“. Notwendig ist daher eine intensive Beteiligung der Bewohner*innen durch Veranstaltungen usw. und einen projektbegleitenden Arbeitskreis.

Zum Schluss: Man kann über den bösen Immobilienkapitalismus im Allgemeinen und über politische Versäumnisse der letzten 25 Jahre im Besonderen klagen, doch das löst die Probleme des IZs nicht. Der einzig sinnvolle Weg ist, jetzt nach Ausfall von enercity, der logischen und konsequenten Kündigung der LHH als Ankermieter und der chancenlosen Idee, dort ein neues Einkaufszentrum zu etablieren, Herrn Windhorst und seiner PIZ klar zu machen, dass für ihn auf diesem Invest kein Segen liegt. Wenn die wichtigsten politischen und gesellschaftlichen Kräfte in Hannover an einem Strang ziehen, gibt es eine realis­tische Chance für eine gute „Hannoversche Lösung“, das IZ zu revitalisieren!

Menschen, die dem Projekt skeptisch gegenüber stehen, werden einwenden, dass aktuell nicht der richtige Zeitpunkt für Investitionen sei. Dem ist entgegenzuhalten, dass aktuell an verschiedenen Stellen in der Stadt durch klimapolitisch kritisch zu bewertende Abrisse neue Wohn- und Büroflächen geplant werden, gleichzeitig aber hier im Bestand des IZ ein großes Potential, insbesondere auch zur Schaffung von dringend benötigtem bezahlbarem Wohnraum, vorhanden ist.

Die Denkschrift wurde seit dem 30.01.2023 innerhalb einer Woche (Stand 17.02.2023) von ca. 450 Personen in Form einer  Petition unterschrieben. Einzelheiten siehe https://www.openpetition.de/!sgsbs

Zusammensetzung der Erstunterzeichner*innen:
56 Bewohner*innen und/oder Eigentümer*innen von Wohnungen im IZ
31 Architekt*innen und/oder Stadtplaner*innen
10 im Kultur- und Kunstbereich besonders engagierte Menschen
20 weitere Fachleute zum Thema der Revitalisierung des Gebäudekomplexes (von Immobilienfachanwalt über Gewerkschaftssekretär, Verkehrsplaner bis zu Fachleuten für ökologisches Bauen und Sanieren)
ca. 200 Anwohner*innen in den benachbarten Stadtteilen Linden und Calenberger Neustadt
ca. 150 andere Interessierte aus der Stadtgesellschaft und von Außerhalb und ohne nähere Angaben bei der Unterschrift.

Wenn auch Sie diese Denkschrift unterzeichnen möchten, klicken Sie bitte hier:

zur Petition

Vielen Dank!

Fragen zu dieser Seite richten Sie gern an die AG Planung der Zukunftswerkstatt Ihme-Zentrum und an die Ihmeplatz-7E-GmbH per E-Mail an denkschrift@ihmezentrum.info .

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Hintergrundinformationen

(Die Hintergrundinformationen sind nicht Teil der zu unterzeichnenden Denkschrift)

Info 1: Die Eigentumsverhältnisse und Stimmrechte beim IZ

Das gesamte IZ ist ein einziges privates Grundstück im Eigentum der aus ca. 545 Eigentümern bestehenden Wohnungs­eigen­tümer­gemein­schaft IZ. Hausverwaltung der WEG ist die Cardea GmbH, Geschäftsführer Herr Jaskulski. Das IZ hat ca. 50.000 m² „Gemeinschaftsfläche“ (Wegflächen, Treppenhäuser usw.), die allen Eigentümern gehören, und ca. 230.000 m² „Sondereigentumsfläche“, aufgeteilt in 1.004 Grundbucheinheiten. PIZ gehören ca. 185.000 m²:

Für die Entscheidungen in der WEG sind die Stimmrechte der verschiedenen Eigentümer:innen entscheidend: Seit dem Kauf 2019 liegen 84,8 % bei der Civitas Property Group S.A und dort bei der 100%-Tochter Projekt-IZ-GmbH (PIZ). Civitas wiederum gehört zur TENNOR-Finanzgruppe von Lars Windhorst. 11,8 % der Stimmrechte haben ca. 525 Privateigentümer der 634 Wohnungen in den Wohntürmen über den Sockelgeschossen. 3,4 % liegen bei den ca. 10 „kleinen Gewerbeeigentümern“.

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Info 2: Die aktuelle Finanzsituation der PIZ

Gemäß Information in der Eigentümerversammlung am 12.12.2012 ist die PIZ seit April 2022 mit inzwischen mehr als 10 Mio. € im Zahlungs­rück­stand. Seit Monaten kön­nen daher keine wei­teren Sanie­rungs­auf­träge erteilt werden. Außer­dem verzögert PIZ syste­ma­tisch seine Raten­zahlungen für die Betriebs- und Instand­hal­tungs­kosten („Hausgeld“), sodass die Haus­ver­waltung zeit­weise nicht in der Lage war, offene Rech­nungen zu über­weisen. Der PIZ-Geschäfts­führer Kindler erklärte in der Versamm­lung, dass die Tennor-Gruppe von Herrn Wind­horst aktuell nicht liquide genug für die Bereit­stellung der erfor­der­lichen Mittel für das IZ sei. Auch aktuell (Mitte Januar) sind die mehr als 10 Mio. € Außen­stände nicht über­wiesen. Drei Jahre nach Kauf der Immo­bilie hat Herr Wind­horst also keinen seriösen Finan­zie­rungs­plan für die ver­trag­lich über­nom­mene Verpflich­tung zur Sanie­rung der Gemein­schafts­flächen und zur Her­rich­tung seiner eigenen Gewerbe­flächen!

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Info 3: Die Beschluss­lage bei der Sanierung

Grundlage der Sanierung ist der Gerichts­ver­gleich zwischen der WEG und der PIZ-GmbH vom 15.01.2020, mit dem die Gewer­be­eigen­tümer verpflich­tet werden, mindes­tens 50 Mio. € für die Sanie­rung der Sockel­geschosse auf­zu­brin­gen. Wenn diese mehr als 50 Mio. € kostet, sind die Gewerbe­eigen­tümer verpflich­tet, auch die not­wen­digen Mehr­­kosten zu tragen. Die Sanie­rung bezieht sich nur auf das Gemein­schafts­eigen­tum in den Sockel­geschossen, nicht ent­­halten sind die Teile, die die PIZ nach der der­zei­tigen Beschluss­lage alleine finan­zieren muss: Die Fassaden­­sanie­­rungs­­kosten und die Sanie­rung des Gewerbe­­sonder­­eigen­tums der PIZ-GmbH (einschl. z.B. Enercity-Hochhaus). Nach Aus­sagen der PIZ beträgt die von ihr mindes­tens benötigte Inves­ti­tions­summe mindes­tens 80 bis 100 Mio. €. Wieviel tat­säch­lich aufzu­bringen ist, müsste im Rahmen von vorbe­rei­tenden Unter­su­chungen für ein öffent­lich-recht­liches Sanie­rungs­gebiet geklärt werden.

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Info 4: Die rechtliche Situation

Die Bauverwaltung hat bei der Immobilienfachkanzlei Bethge und Partner eine rechtliche Ausarbeitung erstellen lassen, die zu folgenden Ergebnissen kommt:

Eine Neuordnung der Eigentümerstrukturen durch Maßnahmen des besonderen Städtebaurechts kann nur in den sehr engen Grenzen durch eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme erfolgen. Dies setzt ein umfassendes städtebauliches Konzept der LHH sowie ein hinreichendes Vorliegen erheblicher Missstände, die die gravierenden Maßnahmen zum Wohle der Allgemeinheit rechtfertigen können, voraus. Darüber hinaus muss die LHH zuvor alle denkbaren milderen Mittel wie etwa den freihändigen Erwerb oder den Abschluss von sonstigen städtebaulichen Verträgen, ausgeschöpft haben.

In der Teilungserklärung der WEG vom 14.07.1971 ist außerdem folgendes geregelt, sodass die Hausverwaltung mit der Stadt eine öffentliche Widmung dieser Flächen vereinbaren kann, ohne dass einzelne Wohnungseigentümer dies verhindern können. Zitat:

B I (1) Der gesamte oberirdische Verkehrsbereich für Fußgänger und Kraftfahrzeuge (einschl. Treppen und Rampen, soweit sie nicht im Sondereigentum anderer Raumeigentümer stehen) wird (auch insoweit als dass er nicht dem Gemeingebrauch im Sinne des öffentlichen Rechts gewidmet ist), dem Gebrauch und der Nutzung aller Raumeigentümer wie auch der Passanten eröffnet.

B I (2) Die Miteigentümer erteilen hiermit ihre Zustimmung zur öffentlich-rechtlichen Widmung des Verkehrsbereiches und seiner Bestandteile und ermächtigen den jeweiligen Verwalter, diese Widmung im Namen aller Raumeigentümer gegenüber der Landeshauptstadt zu erklären.

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Info 5: Folgen einer möglichen Insolvenz

Wenn PIZ die Hausgeld-Zahlungen wegen Inso­lvenz ein­stellt, wäre anders als 2009 bei der Carlyle-Insol­venz keine Bank da, die mit Eigen­inter­esse in die Zah­lungen ein­treten würde (Damals hatte die Landes­bank Berlin noch Kredite in Höhe von ca. 100 Mio. € in den Büchern stehen und dadurch ein Inter­esse, dass es weiter­ging.) Jetzt würde ein vom Gericht einge­setzter Insol­venz­ver­walter als ersten Schritt die Miet­ein­nahmen von enercity, LHH und den PIZ-Wohnungen zur Kosten­deckung heran­ziehen. Von den monat­lichen 400.000 € Hausgeld ent­fallen 280.000 € auf die Gewerbe­flächen. Fallen die Miet­ein­nahmen von ener­city und LHH in 2024/2025 nach Auszug weg bzw. reichen sie schon vorher nicht, muss dieser Betrag von den übrigen 3 % der kleinen Gewerbe­eigen­tümer alleine getragen werden. Dadurch erhöht sich das „Hausgeld“ der übrigen Gewerbe­eigen­tümer dann um das 32-fache (Verhältnis von 97 % zu 3 %) und somit von monat­lich ca. 3,00 €/m² auf ca. 100 €/m²! Dann werden/müssen voraus­sicht­lich die kleinen Gewerbe­eigen­tümer, die in der Regel GmbHs sind, auch Konkurs anmelden. Doch die Kommune LHH mit ihrer Kita-Fläche kann nicht in Kon­kurs gehen und müsste dann die ca. 3,3 Mio. € jährlich alleine bezahlen.
Außerdem käme die Sanierung jahre­lang zum Still­stand. Dabei ist beson­ders brisant, dass im Rahmen der in den letz­ten Monaten ange­fan­­genen Beton­­sanie­rung an vielen tragenden Säulen der brüchige Beton entfernt wurde und jetzt die Eisen­stäbe in den Säulen der Wit­te­rung ausge­setzt sind. Wenn diese weiter korro­­dieren, ist auch die Stand­­festig­­keit der Wohn­türme gefährdet!

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Info 6: Kosten und Finanzierung einer Hannoverschen Lösung

Reaktionen nach der Veröffentlichung der Denkschrift zeigten, dass manche an dem Konzept Interessierte sich nicht vorstellen können, dass es in heutigen Zeiten möglich sein soll, eine ihnen unbekannte  aber eventuell gewaltige Summe für eine Hannoversche Lösung für die Revitalisierung aufzubringen. Eine Unter-AG von Fachleuten, die die Denkschrift erarbeitet haben, ist daher tiefer in diese Thematik eingestiegen. Die AG schätzt die Kosten für die gesamte Revitalisierung in einer Höhe von 270 Mio. €.. Ca. 195 Mio. € können von privaten Investoren unter wirtschaftlichen Bedingungen (Vermietbarkeit) finanziert werden. Für die übrigen ca. 75 Mio. € ist eine öffentliche Förderung erforderlich. Da Städtebauförderungsmittel zu je 1/3 von Bund, Land und Stadt finanziert würden, würde die Rate für die Stadt Hannover ca. 25 Mio. € betragen und weil sich die Baumaßnahmen über 5 Jahre erstrecken, sind das ca. 5,0 Mio. € jährlich. Das ist eine im Verhältnis zu den Gesamtausgaben der Stadt, zur Dringlichkeit des Problems und zu den Kosten in anderen Sanierungsgebieten sehr überschaubare Summe. Mit diesem Betrag würde in der Innenstadt ca. 120 zusätzliche Wohnungen zu tragbaren Mieten und 20.000 m² zusätzliche attraktive Gewerbeflächen geschaffen, die Wohnsituation von heute dort wohnenden ca. 1.500 Menschen würde entscheidend verbessert und das IZ würde in die Stadt bzw. die umliegenden Stadtteile eingebunden.

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Info 7: Von den Eigentümern bei einem Sanierungsverfahren zu zahlende Ausgleichsabgabe

Zum Abschluss eines Sanierungsgebietsverfahrens fallen für die Immobileneigentümer sogenannte „Ausgleichsbeiträge“ an. Diese richten sich nicht nach den Wertsteigerungen der Wohnungen, sondern nach dem durch die Sanierung gestiegenen Bodenrichtwert des Grundstückes. Dieser beträgt heute beim IZ 700 €/m². Man kann von einer maximalen sanierungsbedingten Bodenrichtwertsteigerung von 20 % ausgehen. Dadurch entstehen pro Wohnung Ausgleichsbeiträge in Höhe von max. ca. 2.000 €. (Der Betrag ist unabhängig von der Wohnungsgröße.) Die Berechnung wie folgt: Den 632 Wohnungen sind 18,9 % der 50.000 m² großen Gesamt-Grundstücksfläche = 9.450 m² zugeordnet (plus PIZ-Wohnungen, die in den 18,9 % nicht enthalten sind und getrennt abgerechnet werden würden). Daraus ergeben sich 14,95 €/m² × heute 700 €/m² Bodenrichtwert = 10.465 € pro Wohnung. Bei einer angenommen sanierungsbedingten Wertsteigerung von max. 20% ergibt sich daraus ein Ausgleichsbetrag in Höhe von max. 2.093 € pro Wohnung.

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Fragen zu dieser Seite richten Sie gern an die AG Planung der Zukunftswerkstatt Ihme-Zentrum und an die Ihmeplatz-7E-GmbH per E-Mail an denkschrift@ihmezentrum.info .