Denkschrift: Eine „Hannoversche Lösung“ für das Ihme-Zentrum

Vorbemerkung

F?r Leser*innen, die die Details zum Ihme-Zentrum nicht kennen, gibt es hier einige Hintergrundinformationen:

• Info 1: Die Eigentumsverh?ltnisse und Stimmrechte beim Ihme-Zentrum
• Info 2: die Beschlusslage bei der Sanierung
• Info 3: Die rechtliche Situation
• Info 4: M?gliche Hintergr?nde und?Auswirkungen der 290 Mio. ?-Grundbucheintragung auf die PIZ-Immobilien
• Info 5: Von den Eigent?mer*innen bei einem Sanierungsverfahren zu zahlende Ausgleichsabgabe

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Die Zukunftswerkstatt hat eine Denkschrift f?r eine ?hannoversche L?sung? zur Revitalisierung des Ihme-Zentrums erarbeitet.

Eine in diesem Zusammenhang ins Netz gestellte Petition wurde bis zur Beendigung im Juni 2022 von 798 Menschen unterschrieben. Bei einem Auswertungstreffen bestand Konsens, dass die Denkschrift und insbesondere die Veranstaltung der Zukunftswerkstatt im Capitol am 16.05.23 viel bewirkt und damit wichtige Prozesse ausgel?st haben (siehe Themenblock Aktuelles). Erfreulich ist, dass die Petition von mehr als 120 Bewohner*innen des Ihmezentrums unterst?tzt wurde (wobei dabei nur Wohnungen gez?hlt sind und teilweise mehrere Personen dahinterstehen). Besonders wichtig: Die in der Denkschrift dargestellten Dinge werden von 14 der aktuell 32 Haussprecher*innen und somit fast der H?lfte der im IZ in diesem Gremium besonders wichtigen Multiplikator*innen unterst?tzt! Ein wichtiges Potenzial f?r die weitere Zusammenarbeit!

Die in der Zwischenzeit eingetretenen neuen Entwicklungen wurden ber?cksichtigt, ohne die Kernaussage der Denkschrift zu ver?ndern. Den aktuellen Stand finden Sie leicht gek?rzt im Folgenden. Eine PDF-Version der gesamten Denkschrift k?nnen Sie hier herunterladen: Denkschrift zu einer hannoverschen L?sung f?r das Ihmezentrum.

Die Arbeitsgruppe Denkschrift hat sich inzwischen aufgel?st und es gibt jetzt zwei Beteiligungsm?glichkeiten:

? Die Koordination der inhaltlichen Arbeit zur Revitalisierung des Ihmezentrums liegt zuk?nftig bei Gerd Runge und Karin Kellner aus der AG Planung der Zukunftswerkstatt Ihme-Zentrum. Kontakt ?ber planung@ihmezentrum.info

? Zuk?nftig gibt es einen zur Zeit monatlich tagenden Runden Tisch, mit dem Ziel, gemeinsam an einer positiven Entwicklung des Ihmezentrums weiterzuarbeiten und nach au?en und auch bei Eigent?mer-Versammlungen m?glichst geschlossen aufzutreten. Bei regelm??igen Treffen sollen die IZ-Bewohner*innen klar die Mehrheit haben und externe Fachleute aus dem Bereich der Zukunftswerkstatt sollen haupts?chlich zuarbeiten. Axel Brunngraber ist einer der Koordinatoren des Runden Tisches. Kontakt zu ihm: ABrunngraber@t-online.de

A: Ausgangssituation:

1. Der im Besitz von Lars Windhorst befindliche Projekt IZ Hannover GmbH (im Folgenden abgek?rzt PIZ) geh?ren ca. 80 % der Fl?chen im Ihme-Zentrum und sie hat in den Eigent?merversammlungen ca. 85 % der Stimmrechte. Nach Aus?kunft der Cardea GmbH (die von der Eigent?mergemeinschaft gew?hlte Hausverwaltung des IZH) ist die PIZ seit April 2022 mit inzwischen ca. 6,5 Mio. ? Zahlungsverpflichtung f?r die Sanierung der Sockelgeschosse im R?ckstand. Au??erdem habe die PIZ f?r die mit der Stadt Hannover vertraglich vereinbare Verpflichtung zur Fassadensanierung noch keinerlei Zahlungen geleistet (offene Forderung ca. 3,0 Mio. ?). Au?erdem zahlt die PIZ nach Androhung von Zwangs?ma?nahmen immer nur so viel Hausgeld, dass bisher ein Insolvenzverfahren vermieden wurde. Aktuell ist man f?r das Jahr 2023 mit mehr als 3 Mio. ? im Zahlungsr?ckstand. Die Hausverwaltung hat daher Vollstreckung- und Pf?n?dungsma?nahmen ?ber die PIZ-Mieteinnahmen eingeleitet und hat sogar schon B?roinventar der PIZ gepf?ndet. Da sich der PIZ-Gesch?ftsf?hrer geweigert hat, eine eidesstattliche Verm?gensauskunft zu geben, besteht ein Haftbefehl gegen ihn, den der Gerichtsvollzieher vollziehen k?nnte (aber noch nicht vollzogen hat), um ihn zur Abgabe der zivil-rechtlichen Erkl?rung zu zwingen.
2. Wenn Herr Windhorst ohne Insolvenz aussteigen m?chte, wird sich kein seri?ser neuer ausw?rtiger K?ufer finden (der dann auch noch verpflichtet w?re, mindestens 50?Mio.?? in die Sockelsanierung zu stecken). Ab dem 01.07.23 fallen die erheblichen Mieteinnahmen der Stadt Hannover und ab 01.10.23 die der enercity AG weg und ohne neue gro?e Ankermieter kann man dort nicht mehr wie in der Vergangenheit Gewinne absch?pfen.
3. Also besteht die Gefahr, dass der n?chste unseri?se Investor einsteigt, insbesondere ein Kapitalfonds ohne eigene Projektentwicklungsexpertise und ohne Kenntnis der besonderen Situation dieses Geb?udekomplexes. Dies w?rde bedeuten, dass es im IZH zum Stillstand der Sanierung kommt und der Revitalisierungsprozess auf den Stand von 2006 zur?ckf?llt.
4. Nach den Informationen in der Wochenzeitungen SPIEGEL und WIRTSCHAFTSWOCHE ist die Finanzsituation der Windhorstgruppe so prek?r, dass auch damit gerechnet werden muss, dass die PIZ Insolvenz anmeldet, um sich da-mit der gerichtlichen Sanierungsverpflichtung zu entziehen. In diesem Zusammenhang ist interessant, dass die PIZ-Immobilien heute in den Grundb?chern mit ca. 290 Mio. ? dubiosen Grundschulden belastet sind.
5. Wenn die PIZ ihre Hausgeldzahlungen ganz einstellt bzw. in Insolvenz geht, muss die Hausverwaltung die zwingend notwendigen Betriebskosten auf die ca. 530 privaten Wohnungseigent?mer*innen und die 11 kleinen Gewerbeei?gent?mer*innen umlegen. Das sind monatlich mindestens 300.000?? und je Wohnung w?ren dann jeden Monat im Schnitt ca. 500?? zus?tzlich zum eigenen Hausgeld zu zahlen? ?? bis hin zu vierstelligen Betr?gen bei gr??eren Fl?chen. Damit werden sich viele Eigent?mer*innen ihre eigenen Wohnungen nicht mehr leisten k?nnen und sie letzt?endlich per Notverkauf oder Zwangsversteigerung verlieren.
6. Um die Standsicherheit des Geb?udekomplexes abzusichern, muss die Sockelsanierung der Gemeinschaftsfl?chen weitergehen. Die Kosten hierf?r betragen mindestens 50?Mio.??, voraussichtlich aber mehr als 75?Mio.??. Zahlungs-pflichtig daf?r sind gem?? einem gerichtlichen Vergleich aus dem Jahr 2020 allein die Gewerbeeigent?mer*innen. Wenn die PIZ weiterhin nicht zahlt, ist keine Finanzierung in Sicht, denn die von der Hausverwaltung behauptete ge?samtschuldnerische Haftung ist rechtlich nicht haltbar. Wen die PIZ jedoch in Insolvenz geht, m?ssten die Sanierungs?kosten von den 10 kleinen Gewerbeeigent?mer*innen getragen werden, die zusammen nur ca. 3?% der Gewerbefl?chen besitzen. Bei 75?Mio. Sanierungskosten w?ren das pro Gewerbeeigent?mer je nach Fl?chenanteil 1,5 bis 18?Mio.??. In diesem Fall ist die Insolvenz der kleinen Gewerbeeigent?mer*innen unausweichlich und einzige Gewerbe?eigent?merin im Ihme-Zentrum w?re dann noch die Stadt Hannover, die s?mtliche Sanierungskosten tragen m?sste.
7. Aus allem Obigen ergibt sich, dass:
   1. a) es notwendig ist, die PIZ als Gro?eigent?merin Dazu wird es in der n?chsten WEG-Eigent?merver?sammlung einen Antrag auf Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens geben;
   2. b) es eine ?hannoversche L?sung? f?r die 80% PIZ-Fl?che gefunden werden muss. Wenn die politischen und gesellschaftlichen Kr?fte in Hannover an einem Strang ziehen, gibt es eine realistische Chance hierf?r.

B: Zehn Vorschl?ge f?r eine ?Hannover?sche L?sung? f?r das IZ

Im Folgenden wird eine M?glichkeit aufgezeigt, wie das Ihme-Zentrum mitten in der Stadt zu einem Leuchtturm der Stadtentwicklung werden kann. Insgesamt gibt es heute im IZH ca. 1.500 Bewohner*innen, B?rofl?chen f?r ca. 1.500 Besch?ftigte und ein nicht mehr nutzbares ca. 60.000 m? gro?es ehemaliges Einkaufszentrum. Die folgenden Vorschl?ge beziehen sich ausschlie?lich auf die der PIZ geh?renden Fl?chen (und die geringen Fl?chen der 11 ?kleinen Gewerbe?eigent?mer*innen?) und die Gemeinschaftseigentumsfl?chen in den Sockelgeschossen. Nicht Gegenstand der Vorschl?ge sind die 632 Wohnungen der ca. 530 Privateigent?mer*innen. Die Privateigent?mer*innen regeln die meisten Angelegenheiten in ihren ?ber den Sockelgeschlossen liegenden ?Wohnt?rmen? selber und finanzieren diese in den Teileigent?mergemeinschaf?ten.

1. Neuordnung der Eigentumsstruktur in den SockelgeschossenDie Eigentumsstruktur in den Sockelgeschossen ist heute sehr unterschiedlich: Die in der Grafik gelb markierten Fl?chen im Erdgeschoss sollten ?ffentlich gewidmet werden, damit insbesondere das Erdge?schoss verzahnt mit den benachbarten Stadtteilen ein ganz normaler Teil des Stadtraums wird. Dann liegen alle rot mar?kierten Eing?nge zu den Wohnungen und Einrichtungen in den Obergeschossen an einem ?ffentlichen Zugang. Au?er?dem gibt es durch diese L?sung zwei ?ffentliche ?Durchbr?che? aus dem Stadtteil zur Ihme. In der Teilungserkl?rung von 1971 ist schon beschlossen, dass die Hausverwaltung ohne Einspruchsregelung einzelner Eigent?mer mit der Stadt ei?nen Vertrag abschlie?en kann, den gesamten oberirdischen Verkehrsbereich ?ffentlich zu widmen. Die Verwaltung kann dies auch ohne Einspruchsm?glichkeit Einzelner in die Grundb?cher der Fl?cheneigent?mer eintragen. Das Rechtsgut?achten der Kanzlei Bethge von 2018 hat best?tigt, dass der Beschluss von 1971 noch g?ltig ist. Die in der Graphik auf der Vorseite grauen Fl?chen k?nnen durch ein Hannover-Konsortium wie folgt gewerblich genutzt werden:a) Die heute der PIZ geh?renden Sondereigentumsfl?chen werden im Rahmen eines Zwangsversteigerungs- oder Insol?venzverfahren von einem ?Hannover-Konsortium? gekauft.b) Mit 50%-Mehrheitsbeschluss der Eigent?mer*innen k?nnen die nicht mehr als Verkehrsfl?chen ben?tigten Gemein?schaftsfl?chen an anliegende Eigent?mer*innen von Sondereigentumsfl?chen verpachtet werden. Die gleiche Verpacht?L?sung ist auch f?r den fr?heren Fu?g?ngerbereich der Ladenpassage im ersten OG m?glich: Da diese Fl?che nicht mehr als Verkehrsfl?che ben?tigt wird, kann sie an Anlieger als Mieterg?rten verpachtet werden. Und da dadurch f?r einzelne Gemeinschaftseigent?mer keine h?here Belastung entsteht als fr?her in Einkaufzentrum-Zeiten, k?nnen Einzelne auch nicht widersprechen.a) Die heute der PIZ geh?renden Sondereigentumsfl?chen werden im Rahmen eines Zwangsversteigerungs- oder Insol?venzverfahren von einem ?Hannover-Konsortium? gekauft.
2. PIZ-Wohnungen
   Ein hannoversches Wohnungsunternehmen oder eine Wohnungsgenossenschaft, eventuell ein Zusammenschluss meh?rerer, sollte die 172 PIZ-Wohnungen mit 11.500?m? Wohnfl?che ?bernehmen. 135 davon befinden sich im Geb?ude Ihmeplatz 1 (das Hochhaus-Eckgeb?ude am K?chengarten), das zurzeit f?r ca. 5?Mio.?? teilsaniert wird.
3. Enercity-Hochhaus und die ?brigen B?rofl?chen
   Das demn?chst leerstehende enercity-Hochhaus (25.500 m?) und die der PIZ geh?renden ca. 26.150 m? B?rofl?chen soll?ten von einem oder mehreren hannoverschen Immobilien?entwicklern ?bernommen und saniert werden. Die Stadt sollte nach der Sanierung dort wieder Fl?chen im bisherigen Umfang anmieten (durch Abmietung an anderer Stelle). Eine Studie des Fachbereiches Architektur der Leibnizuniversi?t?t hat au?erdem ergeben, dass im Enercityturm neben B??ronutzungen in den oberen Stockwerken auch attraktive Wohnungen m?glich sind. Details siehe ?Brutal Sch?n? ab Seite 110.
4. Weitere Wohn?fl?chen mit attrak?tiven halb?pri?vaten Gr?n?fl?chen
   Die weitgehend leerstehende Bebauungszeile entlang der Blumenauer Stra?e (12.700 m?) ist aufgrund der Ausrichtung teilweise sehr gut zur Umnutzung zu Wohnungen geeignet. Durch die hohe Verdichtung und die Erschlie?ung aller Woh?nungen mit Fahrst?hlen kann im IZH ein fein abgestuftes System an Fl?chen in barrierefreien Wohnungen angeboten werden. Im s?dlichen Bereich der Blume?nauer Str. k?nnte eine statio?n?re Pflege?ein?richtung eta?bliert werden.
   Die ehemalige Ladenpassage des Einkaufszentrums im 1. OG zwischen den vorhandenen Wohnungen rechts und den neuen Wohnungen links k?nnte in eine attraktive den Bewohner*in?nen vorbehaltene Gr?nfl?che umgewandelt werden

   

5. ?Produktive Stadt? im Sockelbereich
   ?berholte st?dtebauliche Nutzungseinschr?nkungen und der der?zeitige Druck auf den innerst?dtischen Bodenmarkt drohen, das Stadtteilgewerbe weiter in monofunktionale Gewerbegebiete in den Vororten zu verdr?ngen. Das IZH bietet die Chance, Betriebe in der Stadt zu halten, neue anzusiedeln und ein Start-Up-Zentrum f?r gewerbliche Produktion zu schaffen. Durch die Digitalisierung werden Teile der Produktion kleinma?st?blicher und stadtvertr?g?lich. Die Produktion profitiert von der innerst?dtischen Lage: Der Zugang zu qualifiziertem Personal ist leichter. Die N?he zu For?schungs- und Entwicklungseinrichtungen verbessert die Entwick?lungsdynamik. Der direkte Marktzugang in der Stadt wird zum Standortvorteil.
   Die Kombination einer modernen digitalisierten Produktion mit ?konomieprojekten f?r Gefl?chtete und dem Stadtteilkleinge?werbe bietet gro?e Integrationspotenziale.
   Der Gro?teil des Sockels w?rde durch die vorgeschlagene Nutzung belebte Fassaden erhalten und ?ber Lichth?fe zwischen den Geb?udezeilen der Obergeschosse w?rde der Sockel mit Tageslicht versorgt.
6. Einzel?handels?fl?chen im Sockel?bereich
   Einzelhandelsfl?chen f?r den Stadtteilbedarf sollten in einer stadtteilver?tr?glichen Gr??e an den beiden K?pfen am K?chengarten und am ?Schwarzen B?ren? konzentriert werden.
7. Verbesserung der Anbin?dung nach Linden-Nord und Linden-S?d
   In den letzten Jahren wurde ein detailliertes Konzept f?r eine Neugestaltung der Verkehrsbeziehungen am K?chengar?ten erarbeitet (siehe Graphik unten) und es ist an der Zeit, dies umzusetzen: Im Zusammenhang mit der Neuerrichtung des Hochbahnsteigs am K?chengarten und der Sanierung der Spinnereibr?cke wird das 50 Jahre alte Verkehrskonzept an aktuelle Anforderungen angepasst. Die Elisenstra?e wird nur noch direkt ?ber die Spinnereistra?e erschlossen. ?ffentlicher und privater Nahverkehr werden neu sortiert. Die f?r das Gelingen der Mobili?tswende notwendige Verbesserung der Rad- und Fu?wegverbindungen werden nach heutigen Ma?st?ben umgesetzt. Bisherige KfZ-Ver?kehrsfl?chen werden zur?ckgewonnen. Stra?enprofile k?nnen auf innerst?dtisch ?bliche Querschnitte reduziert werden. Der Stadtteil Linden w?chst auf das IZH zu. Die Einkaufs- und Gewerbefl?chen im IZH werden an die be?lebte Limmerstra?e angebunden. Die Gewerbe- und Ein?zelhandelsfl?chen im Erdgeschoss des IZHs beleben die Blumenauer Stra?e. Sie gewinnt damit ihre historische Bedeutung als Verbindungsachse zwischen „Schwarzer B?r“ (Linden-S?d) und Limmerstra?e (Linden-Nord) zu?r?ck.
8. Ein Mobilit?tshub
   Die Neuordnung von privatem und ?ffentlichem Verkehr w?rde am K?chengarten zu einem verbesserten Umsteige?punkt des ?ffentlichen Nahverkehrs f?hren. Benachbart sollte das Fernradwegenetz an dieser Stelle zu einem Kreu?zungspunkt von Nord-S?d und Ost-West-Verbindung vervollst?ndigt werden.
   Der Mobilit?ts-Hub w?rde den Sockel des IZHs beleben und die Verbindung vom K?chengarten ?ber die Ihme-Aue zum Innenstadtring herstellen. Im Sockel sollte ein Paketverteilzentrum f?r den Stadtteil entstehen, ?ber das der letzte Lie?ferkilometer von Fahrr?dern und E-Mobilen bew?ltigt wird, was erheblich zur CO2-Reduktion beitr?gt.
   Die leerstehende riesige Tiefgarage mit mehr als 2.000 Parkpl?tzen in zwei Etagen (54.300?m?) bietet erhebliche r?umli?che M?glichkeiten. Wahrscheinlich ist es sinnvoll, die untere Parkebene stillzulegen, denn die obere bietet voraussicht?lich gen?gend Platz als Stadtteil-Parkhaus und f?r IZH-Besucher:innen und f?r den Fuhrpark der Gewerbebetriebe, Be?wohner*innen und Besch?ftigten im IZH. Noch offen: Die H?he der Parkebenen ist relativ gering und es ist noch zu kl?ren, ob es wirtschaftlich vertretbar ist, sie auch f?r h?here Fahrzeuge befahrbar zu machen. Zu kl?ren ist auch noch, wo ebenerdig Parkm?glichkeiten f?r Lieferfahrzeuge usw. geschaffen werden sollten.
   In der Parkgarage wird eine sehr gro?e E-Ladestation eingerichtet, wo Bewohner*innen des Stadtteils und des IZHs ihre E-Autos aufladen k?nnen. Nach einer Vorstudie k?nnen auf ca. 7.700?m? Dachfl?che PV-Anlagen installiert werden, die direkt Strom u.a. f?r Ladestationen liefern k?nnten. Scheint die Sonne nicht, k?nnten Strom?bersch?sse aus dem be?nachbarten HeIZHkraftwerk zur Aufladung genutzt werden.
9. Das IZ als Kulturort
   Die verwaiste Betonstruktur des IZH ist schon heute ein Sehnsuchtsort vieler Kulturinteressierter. Davon zeugen eine gro?e Zahl von Kunstaktio?nen, Theaterst?cken, Konzerten und Ausstellungen, die im IZH in den letz?ten Jahren stattgefunden haben. Neben der Zukunftswerkstatt IZH bieten die Agentur f?r kreative Zwischenraumnutzung und die Galerie Brutal M?glichkeiten f?r die kulturelle Neuinterpretation von Fl?chen. Die Kul?turverwaltung arbeitet an einem Konzept, im 1. OG ?ber den ehemaligen HUMA-Fl?chen in der N?he des Schwarzen B?ren kulturelle Nutzungsfl?chen zu schaffen. Alternativ wurde schon 2017 f?r den Bereich neben der Zukunftswerkstatt ein Konzept f?r eine Kulturgenossenschaft entwickelt, die dringend ben?tigte Atelierfl?chen f?r bildende K?nstler:innen bereit?stellen sollte. Rechts zwei Fl?chenvarianten f?r 1.000 bzw. 2.000?m? f?r Ateliers, Ausstellungs- und Veranstaltungsr?ume. Die Zukunftswerkstatt w?rde die im Eigentum der Ihmeplatz-7E-GmbH befindlichen 250?m? in das Konzept einbringen.
10. Attraktivierung des Leineuferweges und der Fl?che, die fr?her f?r einen Jachthafen vorgesehen war
    Schon in der Verkaufsbrosch?re des Projektentwicklers Dr. Sch?tzle f?r die Wohnungen Anfang der 70er Jahre stand zur Erl?uterung der Graphik: ?Durch die Anlage einer Uferpromenade und der damit geschaffenen Verbindung zu den Herrenh?user G?rten und dem Maschsee wird das Ihme-Zentrum auch ein Anziehungspunkt f?r Freizeit und Erholung.“
    Am Ende des geplanten Durchganges vom K?chengarten zur Ihme befindet sich eine Fl?che, die in der IZ-Planung als Jachthafen vorgesehen war. Hier k?nnte ein Heimathafen f?r private Boote geschaffen werden, mit denen man von der Ihme ?ber das Bundes?wasser?stra?en?netz bis in Nord- und Ostsee schippern k?nnte. Denkbar w?re auch eine Kultur?b?hne im Wasser und/?oder eine ?ffentliche Ihme-Badestelle.

C: Vorschl?ge f?r die weiteren Schritte zu einer ?hannoverschen L?sung?

1. Grundvoraussetzung f?r eine ?hannoversche L?sung? w?re ein Bekenntnis von Gr?n/Rot im Rat der Landeshaupt?stadt, dass es eine ?ffentliche Aufgabe ist, eine Entwicklung der Sockelgeschosse im IZH hin zu einem Slum zu verhin?dern. Es geht um a) die Einbindung des IZH in die Stadt bzw. die umliegenden Stadtteile, b) die Schaffung von zus?tz?lichem innerst?dtischen Wohnraum ohne zus?tzliche Freifl?chenvernichtungen, c) attraktive neue Arbeitspl?tze und d) die Stabilisierung der Wohnsituation von ca. 1.500 Einwohner*innen der Stadt, die heute im IZH wohnen.
2. Grundvoraussetzung f?r einen Neustart der Gewerbefl?chen im Ihmezentrum w?re eine ?ffentlich-rechtliche ?vorbe?reitende Untersuchung?, die der Rat als ersten Schritt kurzfristig beschlie?en sollte (in 2009 gab es schon ein entspre?chendes Verfahren, auf das aufgebaut werden k?nnte). Insbesondere muss dabei herausgearbeitet werden, wieviel Finanzmittel aus welchen Quellen f?r die Sanierung und Revitalisierung erforderlich sind und wieviel St?dtebauf?rde?rungsmittel daf?r ben?tigt werden. In dem Verfahren w?rden alle betroffenen Gruppen einschlie?lich der WEG des Ihme-Zentrums angeh?rt und einbezogen. Der st?dtebauliche Missstand muss erl?utert und die geplanten Ma?nah?men zur Revitalisierung m?ssen ausf?hrlich dargestellt werden. Auch w?rde die geeignete Rechtskonstruktion f?r ein ?ffentlich-rechtliches Sanierungsverfahren ermittelt.
3. Endg?ltige Entscheidungen der Stadt Hannover sind erst notwendig, wenn die Ergebnisse der vorbereitenden Unter?suchung vorliegen und wenn abzusehen ist, dass das Land sich beteiligt und ob sich hannoversche Investoren beteili?gen. Dann k?nnte der Stadtrat ein Sanierungsgebiet f?rmlich feststellen und einen Sanierungstr?ger mit der Abwick?lung beauftragen. Wenn Zum Zeitpunkt einer Angebotsabgabe im Zwangsversteigerungs- bzw. Insolvenzverfahren noch kein ?Hannover-Konsortium steht, k?nnte der Sanierungstr?ger auf Basis der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen kurzfristig ein wirtschaftlich vertretbares Angebot abgeben und danach die Eigentumsanteile auf?teilen. Um Grunderwerbssteuer zu sparen w?re es jedoch besser, wenn ein ?Hannover-Konsortium? das Angebot als Bietergemeinschaft abgibt. In jedem Fall muss m?glichst verhindert werden, dass es zum ?Rosinenpicken? kommt: Investoren geben Angebote f?r lukrative Fl?chen ab und die nicht vermarktbaren Fl?chen bleiben unsaniert im PIZ-Eigentum.
4. Optimale Konstruktion eines ?Hannover-Konsortiums?:
   
5. V?llig klar ist, dass die Stadt die 85?% des IZHs nicht kaufen und bei der aktuellen Finanzsituation auch keine riesigen Betr?ge einbringen kann. Eine ?hannoversche L?sung? wird nur gelingen, wenn die Last auf viele Schultern verteilt wird. Die Stadt sollte jedoch eine aktive Rolle bei der Koordination aller geeigneten Kr?fte ?bernehmen und au?er?dem das ?ffentlich-rechtliche Sanierungsinstrument zur Verf?gung stellen. Die Denkschrift AG kommt in einer gro?ben Sch?tzung auf ca. 300?Mio.?? Gesamtkosten f?r die Sanierung; (Ausf?hrlicheres in einem Text, der ?ber denk?schrift@ihmezentrum.info angefordert werden kann. F?r die rentierlichen Teile k?nnten davon voraussichtlich gut 200?Mio.?? von Privatinvestor*innen kommen, da sie sich durch Mieteinnahmen refinanzieren k?nnen. Teilen sich Stadt, Land und Bund im Rahmen der St?dtebauf?rderung die ca. 100?Mio.?? unrentierlichen Kosten, wird der st?dti?sche Haushalt 5 Jahre lang jeweils mit 6 bis 8?Mio.?? belastet. Hierbei sind m?gliche EU-Gelder oder andere F?rder?t?pfe von Land und Bund noch nicht ber?cksichtigt.

Zum Schluss: Man kann ?ber den b?sen Immobilienkapitalismus im Allgemeinen und ?ber politische Vers?umnisse der letzten 25 Jahre im Besonderen klagen, doch das l?st die Probleme des IZHHs nicht. Der einzige sinnvolle Weg ist, jetzt nach Ausfall von enercity, der logischen und konsequenten K?ndigung der LHH als Ankermieter und der chan?cenlosen Idee, dort ein neues Einkaufszentrum zu etablieren, Herrn Windhorst und seiner PIZ klar zu machen, dass f?r ihn auf diesem Invest kein Segen liegt. Wenn die politischen und gesellschaftlichen Kr?fte in Hannover an einem Strang ziehen, gibt es eine realistische Chance f?r eine gute ?hannoversche L?sung?, das IZH zu revitalisieren!

Menschen, die dem Projekt skeptisch gegen?berstehen, werden einwenden, dass aktuell nicht der richtige Zeitpunkt f?r Investitionen sei. Dem ist entgegenzuhalten, dass aktuell an verschiedenen Stellen in der Stadt durch klimapoli?tisch kritisch zu bewertende Abrisse neue Wohn- und B?rofl?chen geplant werden, gleichzeitig aber hier im Bestand des IZH ein gro?es Potential, insbesondere auch zur Schaffung von dringend ben?tigtem bezahlbarem Wohnraum, vorhanden ist. Da sowohl ein Zwangsversteigerungsverfahr als auch ein insolvenzverfahren mindestens zwei Jahre Zeit ben?tigen, hat man jetzt diese Zeit, eine hannoversche L?sung zu entwickeln.

Die Denkschrift wurde innerhalb einer Woche nach der Ver?ffentlichung von ca. 450 Personen unterschrieben und insgesamt von fast 800 Menschen in Form einer Petition unterst?tzt. Einzelheiten siehe https://www.openpetition.de/!sgsbs

Zu den Erstunterzeichner*innen geh?ren:
56 Bewohner*innen bzw. Eigent?mer*innen von Wohnungen im IZ
31 Architekt*innen bzw. Stadtplaner*innen
10 im Kultur- und Kunstbereich besonders engagierte Menschen
20 weitere Fachleute zum Thema der Revitalisierung des Geb?udekomplexes (von Immobilienfachanwalt ?ber Gewerkschaftssekret?r, Verkehrsplaner bis zu Fachleuten f?r ?kologisches Bauen und Sanieren)
ca. 200 Anwohner*innen in den benachbarten Stadtteilen Linden und Calenberger Neustadt
ca. 150 andere Interessierte aus der Stadtgesellschaft und von Au?erhalb und ohne n?here Angaben bei der Unterschrift.

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Hintergrundinformationen

(Die Hintergrundinformationen sind nicht Teil der zu unterzeichnenden Denkschrift)

Info 1: Die Eigentumsverh?ltnisse und Stimmrechte beim IZ

Das gesamte IZH ist ein einziges privates Grundst?ck im Eigentum der aus ca. 545 Eigent?mer*innen bestehenden Wohnungs?eigent?mergemeinschaft IZH. Hausverwaltung der WEG ist die Cardea GmbH, Gesch?ftsf?hrer Herr Jaskulski. Das IZH hat ca. 50.000 m? Gemeinschaftseigentum wie Wegefl?chen, Treppenh?user, Fassaden, D?cher, tragende W?nde) die allen Eigent?mer*innen geh?ren und ca. 230.000 m? ?Sondereigentumsfl?che?, aufgeteilt in 1.002 Grundbucheinheiten. Der PIZ geh?ren ca. 185.000 m? (ca. 80% der Fl?che), bestehend aus:

Gr??e	Beschreibung
13.445? m?	B?rofl?che mit den Adressen Spinnereistr.?3 und Ihmeplatz?5; bisher ?ber?wiegend genutzt von der Verwal?tung der Stadt Hannover
25.505 m?	B?rofl?chen Ihmeplatz 2 (enercity-Hoch?haus)
12.712 m?	B?rofl?chen Ihmepassage 3-7; teilweise Fach?be?reich Senioren der Stadt
51.658 m?	B?rofl?chen gesamt (plus kleinere Ein?heiten in ande?ren Geb?uden)
65.833 m?	ca. 97 % der Gewerbefl?chen in den Sockelgeschossen; die ?bri?gen ca. 3 % geh?ren ca. 10 ?kleinen Gewerbe?eigen?t?mern?, darunter ein Studenten??heim, eine Kita der LHH und die R?ume der Zukunfts??werk?statt
54.320 m?	zwei Stockwerke Tiefgaragen
11.518 m?	172 Wohnungen, davon 135 im Wohnturm am K?chengarten (Ihmeplatz 1)

F?r die Entscheidungen in der WEG sind die Stimmrechte der verschiedenen Eigent?mer:innen entscheidend: Seit dem Kauf 2019 liegen 84,8?% bei der Civitas Property Group S.A und dort bei der 100?%-Tochter Projekt IZ Hannover GmbH (PIZ). Civitas wiederum geh?rte zur TENNOR-Finanzgruppe von Lars Windhorst. Nach einem SPIEGEL-Bericht von 09/2022 geh?rt die PIZ nicht mehr zur Tennor-Gruppe, sondern direkt zu einem ?Allto-Trust?, also juristisch nicht mehr direkt Herrn Windhorst, der aber wohl auch beim Alto-Trust das Sagen hat.

11,8% der Stimmrechte haben ca. 530 Privateigent?mer der 634 Wohnungen in den Wohnt?rmen ?ber den Sockelge?schossen. 3,4 % liegen bei 11 ?kleinen Gewerbeeigent?mern?.

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Info 2: Die Beschluss?lage bei der Sanierung

Grundlage der Sanierung ist der Gerichtsvergleich zwischen der WEG und der PIZ-GmbH vom 15.01.2020, mit dem die Gewerbeeigent?mer verpflichtet werden, mindestens 50?Mio.?? f?r die Sanierung der Sockelgeschosse aufzubringen. Die 50?Mio.?? sind eine grob Sch?tzung und nach genauerer Kostenkalkulation und zwischenzeitlichen Preiserh?hungen in der Bauwirtschaft werden die notwendigen Sanierungskosten mit mindestens 75?Mio.?? abgesch?tzt. Nach Gerichts?vergleich sind die Gewerbeeigent?mer verpflichtet, auch die notwendigen Mehrkosten zu tragen. Der Gerichtsvergleich ist nicht in den Grundb?chern der Gewerbeeigent?mer eingetragen, sodass er im Falle einer Insolvenz nichtig ist, bei einem Verkauf, auch bei einer Zwangsversteigerung aber ?bernommen werden muss.

Die gerichtliche Sanierungsverpflichtung bezieht sich nur auf das Gemeinschaftseigentum in den Sockelgeschossen, nicht enthalten sind die Teile, die die PIZ nach der derzeitigen Beschlusslage alleine finanzieren muss: Die Fassadensa?nierungskosten und die Sanierung des Gewerbesondereigentums der PIZ-GmbH (einschl. z.B. Enercity-Hochhaus). Nach Aussagen der PIZ betr?gt die von ihr mindestens ben?tigte Investitionssumme mindestens 80 bis 100?Mio.??. Wieviel tats?chlich aufzubringen ist, m?sste im Rahmen von vorbereitenden Untersuchungen f?r ein ?ffentlich-rechtliches Sa?nierungsgebiet gekl?rt werden.

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Info 3: Die rechtliche Situation

Die Bauverwaltung der Stadt Hannover behauptet, man brauche f?r wesentliche Sanierungsentscheidungen eine Ein?stimmigkeit der ca. 545 Eigent?mer*innen und dazu am besten eine ?nderung der Teilungserkl?rung/Gemeinschafts?ordnung (f?r die man aber auch eine Einstimmigkeit braucht). In Wirklichkeit sind alle in der Denkschrift dargestellten fachlichen Ma?nahmen ohne Einspruchsm?glichkeit Einzelner nach der bestehenden Gemeinschaftsordnung m?glich! F?r folgende Ma?nahmen ist nur eine einfache Mehrheit erforderlich:

a) Die angestrebte ?ffentliche Widmung: In der Teilungserkl?rung von 1971 ist schon beschlossen, dass die Hausverwal?tung ohne Einspruchsregelung einzelner Eigent?mer mit der Stadt einen Vertrag abschlie?en kann, den gesamten ober?irdischen Verkehrsbereich f?r Fu?g?nger und Kraftfahrzeuge ?ffentlich zu widmen. Die Verwaltung kann dies auch ohne Einspruchsm?glichkeit Einzelner in die Grundb?cher der Fl?cheneigent?mer eintragen. Das Rechtsgutachten der Kanzlei Bethge von 2018 hat best?tigt, dass der Beschluss von 1971 noch g?ltig ist.

b) Die angestrebte Umwandlung von B?rofl?chen in Wohnungen: Zwar ist in ? 8 Abs. 1?6 der Gemeinschaftsordnung festgelegt, dass die Fl?chen nur entsprechend der Festlegung in der Teilungserkl?rung genutzt werden k?nnen (Wohnen oder Gewerbe), doch es gibt dabei Ausnahmen:
???? Wenn ein Geb?ude einem einzigen Eigent?mer geh?rt (also der Enercityturm) gilt nach ? 8 (7), dass der Eigent?mer alleine ?ber die Nutzungen entscheiden kann, wenn andere Eigent?mer nicht negativ betroffen sind.
???? Die Hausverwaltung kann die Nutzung von Gewerbefl?chen zu Wohnzwecken ohne Einspruchsrecht Einzelner geneh?migen, wenn a) dabei der formelle Status als Gewerbefl?che nicht aufgehoben wird (und sich dadurch die Kostenver?teilung zwischen Gewerbe- und Wohneigentum nicht ver?ndert) und b) Nachbarn nicht unangemessene Nachteile haben.

c) Die angestrebte Neuordnung der Fl?chennutzungen im Erdgeschoss zur Schaffung zusammenh?ngender Gewerbefl?chen (?Produktive Stadt?): Die L?sung: Mit Mehrheitsbeschluss der Eigent?mer*innen werden die nicht mehr als Ver?kehrsfl?chen ben?tigten Gemeinschaftsfl?chen an anliegende Eigent?mer*innen von Sondereigentumsfl?chen ver?pachtet. Die gleiche Verpachtl?sung ist auch f?r den fr?heren Fu?g?ngerbereich der Ladenpassage im ersten OG m?g?lich: Da diese Fl?che nicht mehr als Verkehrsfl?che ben?tigt wird, kann sie an Anlieger als Mieterg?rten verpachtet wer?den. Und da dadurch f?r einzelne Gemeinschaftseigent?mer keine h?here Belastung entsteht als fr?her in Einkaufzent?rum-Zeiten, k?nnen Einzelne auch nicht widersprechen.

Nur bei den angestrebten baulichen Ver?nderungen am Gemeinschaftseigentum ist eine ?-Mehrheit der Eigen?tumsanteile n?tig. Wenn mit einer ?hannoverschen L?sung? das gesamte PIZ-Eigentum ?bernommen wird, hat man diese ?-Mehrheit!

Wenn Einzelne trotz obiger Darstellung erfolgreich versuchen w?rden, vor Gericht die Umsetzung von Mehrheitsbe?schl?ssen der WEG ?ber Bauma?nahmen und Umnutzungen zumindest zu verz?gern (vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand), kann man dies auf zwei Wege verhindern:
???? Der Sanierungstr?ger kann ?ber eine Klage eine ?nderung der Teilungserk?rung und Gemeinschaftsordnung wegen ?grober Unbilligkeit? der bisherigen Regelung erzwingen.
???? Das Bundebaugesetz sollte ge?ndert werden. Laut Koalitionsvertrag soll die Einf?hrung einer ?Innenentwicklungs?ma?nahme? als Teil des St?dtebaurechts gepr?ft werden und f?r das IZH sinnvolle Regelungen k?nnten dabei be?r?cksichtigt werden, weil auch andere Gro?immobilien in Deutschland betroffen w?ren.

Au?erdem: Wenn der derzeitige B-Plan der Durchsetzung von Umnutzungen (z.B. B?ros in Wohnungen) entgegensteht (was aber noch rechtlich zu belegen ist), kann er bei entsprechendem politischem Willen relativ ge?ndert werden.

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Info 4: M?gliche Hintergr?nde und Auswirkungen der 290 Mio.?-Grundbucheintragung auf die PIZ-Immobilien

F?r den Fortgang eines Zwangsversteigerung- und auch eines Insolvenzverfahrens sind die in den IZ-Grundb?chern ein?getragenen ca. 290?Mio.?? Grundschulden von hoher Bedeutung, denn sie geben den im Grundbuchgl?ubigern starke Rechte. Hintergrund dieses dubiosen Eintragungsvorganges ist wahrscheinlich folgender: 2020 wurde ein Investment?fonds, von dem Herr Windhorst Geld bekommen hatte, durch sinkende Kurse notleidend und Herr Windhorst musste 1,25 Milliarden Fondsmittel umschichten. Gem?? Bericht des Fachmagazins WirtschaftsWoche vom 31.08.2020 haben der Hamburger Krankenhaus-Unternehmer Marseille und der Braunschweiger Eigent?mer des Modelabels New Yorker, Friedrich Knapp, davon ca. 500?Mio.?? durch ein Hochzins-Risiko-Darlehen finanziert. Sie gingen dabei davon aus, dass sie und Herr Windhorst durch Zahlungen aus einem zu diesem Zeitpunkt im Zusammenhang mit Corona-Krise bestehen-den Fonds der EU einen erheblichen Gewinn erzielen w?rden. Darlehen https://www.wiwo.de/finanzen/boerse/nach-aufsichts-bedenken-windhorst-gewinnt-deutsche-unternehmer-fuer-h2o-bondrueckkauf/26143836.html Nach unserem Informationsstand hat die EU aber die F?rderung der Transaktion als Manipulation abgelehnt und keine Zahlungen ge?leistet.
Da ungef?hr zeitgleich f?r zwei Firmen, hinter denen Herr Marseille steht, in den IZH-Grundb?chern Grundschulden in H?he von 290?Mio.?? (gesplittet in 230 und 60?Mio.??) eingetragen wurden, liegt die Vermutung nahe, dass diese f?r die Absicherung des obigen Deals dienten. Wir versuchen aktuell zu erfahren, wieviel der abgesicherten Summe tats?chlich als Darlehen geflossen sind, sodass die Darlehensgeber im Falle einer Zwangsversteigerung vorrangig (nach den Zwangsversteigerungsgeb?hren und nach nur 5% offenen Hausgeldforderungen) Anspruch auf Zahlung dieser Summe haben, wenn sie (teilweise) als Kaufpreis erzielbar ist. Wenn tats?chlich gr??ere Darlehensbetr?ge mit Grundbuchabsi?cherung bei den PIZ-Fl?che geflossen sind, besteht die Gefahr, dass die Herren Marseille und/oder Knapp selber in das PIZ-Eigentum einsteigen, um eine ?hannoversche L?sung? zu verhindern. Darauf deutet hin, dass der PIZ-Gesch?ftsf?h?rer Kindler in der WEG-Versammlung am 12.12.2022 sagte, man stehe in Verhandlungen ?mit einem norddeutschen Investor?.

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Info 5: Von den Eigent?mer*innen bei einem Sanierungsverfahren zu zahlende Ausgleichsabgabe

Zum Abschluss eines Sanierungsgebietsverfahrens fallen f?r die Immobileneigent?mer sogenannte ?Ausgleichsbeitr?ge? an. Diese richten sich nicht nach den Wertsteigerungen der Wohnungen, sondern nach dem durch die Sanierung gestie?genen Bodenrichtwert des Grundst?ckes. Dieser betr?gt heute beim IZH 700??/m?. Man kann von einer maximalen sa?nierungsbedingten Bodenrichtwertsteigerung von 20?% ausgehen. Dadurch entstehen pro Wohnung Ausgleichsbeitr?ge in H?he von max. ca. 2.000??. (Der Betrag ist unabh?ngig von der Wohnungsgr??e.) Die Berechnung wie folgt: Den 632 Wohnungen sind 18,9?% der 50.000?m? gro?en Gesamt-Grundst?cksfl?che = 9.450?m? zugeordnet (plus PIZ-Wohnungen, die in den 18,9?% nicht enthalten sind und getrennt abgerechnet werden w?rden). Daraus ergeben sich 14,95??/m? x heute 700??/m? Bodenrichtwert = 10.465?? pro Wohnung. Bei einer angenommen sanierungsbedingten Wertsteigerung von max. 20% ergibt sich daraus ein Ausgleichsbetrag in H?he von max. 2.093?? pro Wohnung

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